3.8W楼面价,福州土拍是否回暖?
周末福州举行了最核心的一次土拍,从结果来看,成交数据算不错,部分出乎意外,但是这里面也透露了一些差异,下面聊聊。土拍汇总成功拍出:10幅地块,(6幅纯商、3幅安置房、1幅商服),取消3幅,流拍1幅。成交金额:165.525亿。成交房企:保利拿下2幅屏西纯商、建发拿下高工、南站纯商,湖北隽达拿下江滨纯商、榕发兜底南湖纯商、建总、新榕、左海、地铁拿下安置房、商服用地。分析:从最终的成交情况来看,依然延续了这2年的风格,优质地块留给外来房企争夺,安置地块、或者巨型地块,留给了本土国企。如果从实际吸金来说,非本土国企合计贡献70.2亿,占比42%。从成交过程来看,多幅地块触发溢价,其中汽车南站溢价41%最高,除此之外,晋安区的两幅地块,东二环流拍、南湖兜底。可以说在与鼓台一起供应的背景下,东区地块的热度也相对不高,当然里面涉及的因素也很多,比如地块清整问题,地块的体量等。相比于以往,这一次在解除限价后,整体的预期尚可,不过实际的火爆程度依然低于预期。虽然报名房企不少,不过最终拿地房企依然是目前在榕的几家,百花齐放的画面依然看不到。拿地的艰难先来聊第一个话题,就是这次土拍过程中,房企的比拼,这里面也决定了很多地块的最终溢价。1、房企对冲这一次在有溢价的地块里面,可以发现一个特点,即比拼基本来自两家房企,比如北江滨的袖珍地块,没有大房企报名。不过最终溢价也做到26%,土拍过程里面,湖北隽达与品润房地产,从头到尾,一路厮杀。除此之外,还有屏西两幅地块,保利、国贸互相比拼。高工、汽车南站地块,守正、建发互相比拼。换言之,这些地块,但凡少一个竞争对手,溢价率预计会低不少。按目前的福州吸金低迷的表现来看,守正,这家房企这次给福州地价抬高了不少。2、储备压力这一次最令人惊讶的地块,并非高工,而是屏西地块,作为第二幅拍卖,直接竞拍113轮,基本就是国贸和保利互拼。很明显,两家房企虽然报名多幅地块,但是可能真正都押宝了这幅。两家房企在福州也有几个合作盘,但是从这次的比拼来看,最少证明一点,并没有所谓的围标等操作。也正是因为这个原因,导致屏西最终楼面价达到2.86W,已经突破保利天2的楼面价。参考当初保利天2精装4.5W的售价,这幅地块个人感受,利润空间预计并不大。可能有人会问,为什么一定要拿这幅,不去后面比拼?3、拿地比拼从去年开始,土拍限价竞配取消,改成竞首付比例摇号,对于不少房企而言,其实是一件好事。拿地的资金风险,相对可控,无非就是马甲比拼的概率问题。作为首次解除限价后的拿地,有个最明显的问题,拿地也存在比拼。以汽车南站地块为例,看看过程:这幅地块,起初的比拼,一直是联发与守正,联发最后一次叫价是11.7亿,溢价率29%。最后建发杀出,与守正比拼,最终叫价12.8亿,溢价率41%。相当于,建发直接抢走了兄弟企业看中的地块。如果放在之前的土拍,以限价15%的上限计算,联发的叫价完全已经触发摇号,无非是比拼最后的马甲和概率。来到如今的土拍市场,就是比拼最终的叫价。此时的房企楼面价,就要考虑市场的售价,很明显建发目前在福州的品牌溢价,已经非其他房企可以媲美。换言之,同样的地块,建发的售价更高,它就有更高的成本基础。相当于,只要它看上,它就能以自己更大的利润率压垮竞争对手。综上,当福州供地减弱后,对于在榕的房企而言,储备也变成困扰,一次性供应核心地块,也带来房企如何抉择的困扰。一旦遇到更溢价的对手,可能只能被迫降低利润,否则就是空手而归,储备见底。比如这次报名多幅的国贸、联发、首开等,最终都是空手而归。售价的思考再聊一个话题,即最终这些产品的售价,从土拍结束后,很多自媒体也开始预测,甚至喊出8W-10W的价格预期。放在以往,一些优质地块,个人会参考近期一些类似地块做参考。比如最受关注的高工地块,参考肯定是朗云、天琴湾等。天琴湾:楼面价3.08W,售价5.5W+溢价车位朗云:楼面价2.6W左右,售价4.8W以上+车位这两幅地块都触发摇号,最终售价对比楼面价,贵了2.2W-2.4W,比例在80%左右。这次高工楼面价3.8W,如果直接数据换算,6.6W左右。这里面还有一个问题,即楼面价是否存在溢价或者被限制?对于朗云、天琴湾地块,从土拍的结果来看,实际的预期绝对高于结果,无非受限土拍限价。对于这次的地块,没有限制后,最终的地块价值可能都比这些限制背景下的摇号地块差。对于高工地块,如果仅从拿地过程来看,真正参与举牌的房企并没有报名的多,只能说房企的信心也一般。最终建发拿地,无非也是提前看中,加上储备不足,遇上勇士-守正拼命厮杀,否则溢价率不到20%,即可拿地。综上,对于高工地块,最终售价肯定决定权还是在房企要如何打造产品的定位,给出什么样的产品段等。毕竟这个地块也不规则,规划难度不低,只是目前来看,个人感受预期没有想象的高,暂定瞎猜:6.2W左右。板块影响最后聊聊板块影响,这次无非就是鼓台的供应,以及东区,从最终结果来看,鼓台的成交还是不错。近期拒绝拆迁的河南新村,目前看上去可能拆迁的概率也极高。此时一个思考,目前鼓台新拍地的预期,大部分都基于成交楼面价。如果鼓台继续推进旧改,可能部分地块的供需关系会被打破,实际的预期要下一个台阶。所以,这次土拍看到部分地块的超出预期的溢价,并不一定就代表市场有多好的转变。除此之外,这次南湖旧改,最终被榕发底价拿下,这个结果也是出乎意外。目前榕发近期拿下三远纯商后,加码南湖,整个东区的库存都集中到一家房企身上。按目前本土国企操盘的形势来看,后面形势不太乐观。按照此前群友分享的数据来看,南湖纯商也分成两个地块,一幅容积率2.86,一幅容积率4.71。合并之后的出让,可以提供套均130平的房源接近2000套。按目前福州的去化率表现来看,没有一个盘,可以保证2000套的楼盘不卖成现房。按常规的路线,如果无人拍卖,可以流拍,分割出让,达到吸金,不过最终国企拿下。1.8W的楼面价,对于二环内的纯商而言,不高。最少这个价格,后续的售价调整空间极大,整个东区的楼面价,大部分都在2W以上。所以南湖最终的上市情况,以及定价,大概率会冲击整个市场。目前南二环,整体板块低迷,除了当初中骏砸盘外,更多的因素其实是四大金刚。中骏的影响是短时间的,而四大金刚长时间可能都挥之不去。假如东区也遇上这样的处境,届时那些在售项目,特别存在竞品房源的,要如何逃离?盘点总结这一次核心供地的土拍,对比这几年频繁流拍+底价成交,实际结果带来的预期是足够的。最少整个楼市看上去有一定信心。从实际过程的发展来看,牵扯的因素很多,实际的溢价率对比过往,依然不够看。对于最终售价,个人感受实际利润,可能并不如此前限价的地块。限价解除后,一枝独秀可能越发明显,这样的表现,进一步挤压市场更加变形。综上,这场土拍,看上去够high,想一想,好像也没那么high!
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