旧改房子能卖2000亿，朱氏家族“蛇吞象”
前几天，合生公布了2022年业绩，以及2023年的规划。其实，去年房地产整体行情不好，合生也没法独善其身，成绩单算不上多亮眼，年报没什么看头。今天单独拿出来聊，主要是一些没有完全公开在年报里的东西。我偷偷潜入了没有公开的内部投资者会议，合生在里面聊了大量的企业发展情况，和旧改细节，康乐、鹭江、茅岗东、南村都有谈到。先说重点：今年，合生不计划招拍挂拿地了，全力培育旧改，尽快年内推出转化。年内，旧改二级市场投资额，大概77亿左右（仅指房地产开发阶段、土地价）。于是，合生透露了旗下一些重点旧改的货值情况。仅仅是这几个项目都超过了2000亿，将成为合生可以不去拍地的砝码。事实上，合生远不止这几个旧改项目，例如茅岗东、夏园、翟洞都没有放进来。毫不夸张的说，合生是广州的隐形地主。1海珠的康乐、鹭江两村是合生压箱底的项目，仅仅是这两个村就达到了900亿，算上不远处的客村TIT科贸园近500亿的货值。仅仅是在海珠中轴线上，合生就拥有1400亿的储备，一旦入市，这些将会是离珠城和广州塔最近的几个项目之一。只要价格和产品不离谱，基本上是随便卖。参考旁边刚刚推出的客村新盘保利·四季和颂，吹风8.5-10万/㎡的价格，认筹结果很好。以8.5万/㎡的起售价，和海珠偏改善的户型段100㎡/套计算，900亿货值背后大约是约1万多套可售商品房。（住宅+公寓+商业）整个康乐、鹭江旧改，合生预计总成本是约350亿左右，如此大的投资额＋过万套的商品房和安置房，注定要分片开发。合生表示：“会把控好节奏分级滚动发展，这样投入资金不会很高，减少资金成本，提高项目收益。”|康乐村、鹭江村改造展厅@拆神拍摄当然，现阶段的康乐、鹭江两村，距离融资区项目入市，还差十万八千里。按照招标原计划，2023年12月31日前要全部安置房开工建设...但是，作为去年风口浪尖上的项目，今年肯定是要动一动的。合生说：“最近，副总理专门来看望了（康乐、鹭江），都非常重视，上下达成高度一致，提速加快推进。”|康乐村、鹭江村现状@细鹏摄其实，康乐、鹭江两村要搬迁的难题，归根结底是钱的问题，村民的账本、合生的账本、政府的账本，要怎么算过来。有村民最近就和我们聊过。他觉得村里最值钱的时候，就是说要拆，但还没拆的时候。“有要拆的愿景，又有原来产业租金和人口。可以吃着碗里的，看着锅里的。”每年几十万的分红、房屋出租、进场费等等算起来是个天文数字，合生和村里还在博弈中。村民表示：“最近天天有领导过来视察，本来市场好租一点点了，最近又不好搞。”翻译一下，这一连串动作大概就是“康乐、鹭江旧改，今年一定要见到一点实质性进展。现在，政府对两村拆迁是相当重视。”不过，由于这一两年，进展不是特别顺利，貌似不少村民对合生积攒了不满。站在另一个角度，其实最重要的问题就是布匹市场产业怎么办？真的要去清远吗？毕竟，中大布匹市场+琶洲，两个地方已经成为海珠最重要的产业支撑。不过，现阶段来看，似乎不去不行了。布匹市场的存在，的确加大了周边城中村的改造难度。仅仅是康乐村、鹭江村，就聚集了5200多家制衣厂及仓储企业，多为纺织业制衣、辅料等上下游劳动密集型产业，同时也汇聚了大量的人口。|康乐村、鹭江村规划当然，并不是完全搬迁，而是留下贸易，只把第一产业的原始工厂搬到清远，这里依旧作为交易市场。当然，这种产业升级是城市更新发展的必然结果，如何在改善城市面貌的同时，产业迭代是一道难题。丨海珠产业规划2除了面临较大困难的康乐、鹭江两村，合生也有进展比较好的旧改项目，大概率年内就面世。目前，海珠前进路云贵村签约率超过80%，马上可以融资放款，合生在加快推进，准备把它消化掉，今年推出项目。周边二手住宅4-5万/㎡左右，没什么新盘，最近的中旅天宸府和中海江泰里约7万/㎡，应该和这个价格差不太多。另一方面，合生对于茅岗东项目也很看好，正在推进当中。合生表示：“茅岗东价格也比较高，项目推动得到了各级政府的支持，得到绿色通道，快速审批，比其他公司有相对优势。”茅岗西融资区项目富颐华庭一直很抢手，均价5万/㎡上下，茅岗东一旦孵化成功，又会是一个大项目。一家房企，如果不招拍挂拿地，其实很难生存下去，根本没货能卖。只有像合生、佳兆业，隐形地主能够靠旧改活下去，这也是一早就铺垫好的退路。合生也表示：“通过城市更新转化出来的项目比招拍挂有明显的比较优势，而且我们对未来整个集团的发展非常有利。”当下，招拍挂地块区位往往也不如旧改孵化的好，而且还面临更大竞争，价格也不低。但问题是，合生，实在太能熬了，孵化一个旧改项目有多夸张呢？例如，客村的TIT科贸园，多少年了，货值是越来越高了，但架不住它光打雷不下雨...更离谱的是，去年收储的上海项目合生滨江苑，总建筑面积体量29万㎡。这个项目也出自旧改，合生在2003年就取得旧改权益，历经20年努力才把它孵化成功。大概意思就是，如果你是村民，2003年出生起你就知道合生要来拆你家了。直到2022年才孵化成功。要是早读书，你都开始实习了，合生才正式把项目推向市场。刚好，又能买一套新商品房，齐活。现在，合生显然是在广撒网后，一个个捞鱼的阶段，能捞上来啥是个谜。合生的下一个火村，会是谁？
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