股权融资开放后，招商蛇口在深圳横扫四千亿货
图片来源：稿定素材托“第三支箭”的福，招商蛇口最近办成了两件大事。一是搁置了三年的股权收购案终于有了回音，招蛇通过向深投控、招商投资发展发行股份，以89亿元吞下南油剩余24%股权及前海实业股份。同时，招商蛇口拟定增募资不超过85亿元，用于存量涉房项目、补充流动资金、偿还债务。重组融资的一系列动作招来了深交所下发的16问。3月3日，招商蛇口以160页的笔墨详细进行了回应，足以看出，招商蛇口这桩收购，势在必得。收购一旦完成，千亿货值土储正式落袋，但这并未能解决招商蛇口的中年焦虑。连续几年，招商蛇口都未能打破“增收不增利”的魔咒，去年的净利润甚至跌至五年最低，急需拯救利润的灵丹妙药。但上述土储利润的释放，还要十年。坐稳“前海大地主”在对深交所的回复中，招商蛇口吃下的资产细节也随之曝光。根据评估，南油集团24%的股权交易对价为67.64亿元，招商前海实业2.866%的股权交易对价为21.64亿元。招商蛇口愿意砸下89亿元的大case，其实主要指向前海自贸投资的核心资产。先来盘一下南油的股权结构。南油集团的主要资产，是通过招商前海实业间接持有前海自贸投资50%股权。前海自贸投资则持有招商驰迪和前海鸿昱100%股权，这两家公司拥有深圳大量的土地和物业项目。招商驰迪（含下属全资子公司）拥有深圳前海妈湾片区42.53万平米土地的使用权，前海鸿昱拥有位于土地位处前海深港合作区妈湾组团的面积为38.09万平米土地的使用权，共计约80.62万平方米土地。招商驰迪控股的启迪实业、和胜实业两家全资子公司，则负责开发了深圳前海经贸中心、招商领玺家园、招商港湾广场、招商嵘玺家园等项目，目前剩余部分仍在继续出售或自持出租。（图源 招商蛇口公告）本次收购后，南油集团将成为招商蛇口全资子公司，加上收购的近3%招商前海实业股份，招商蛇口对招商前海实业的直接及间接持股比例将由83.10%增至85.99%，权益比例提升约13.65%。本次交易完成后，招商蛇口将拥有深圳前海妈湾约34.66万平的土地使用权，进一步巩固其前海大地主的地位。在深圳，这是一座具有巨大想象空间的金山。中信建投根据住宅部分均价12万元/平方米、商业部分均价10万元/平方米对前海妈湾片区土储对应潜在货值进行测算，结果为4104亿元。背靠自家人好取暖早在十多年前，招商蛇口通过持股南油以及前海管理局整合，已在前海蛇口、太子湾等片区捕获大量土地。由于历史遗留原因，前海片区的项目权属和利益等问题复杂，且受控规因素影响，区域土地开发进度缓慢。从招商蛇口的财报中便可窥见一斑，2016年至2018年，前海已经开发建设的土地都保持在9.41万平方米，这表示3年内片区的土地开发处于停滞状态。本来因前海享受了一波高估值的招商蛇口，后因利润空间释放慢，屡遭资本市场诟病。这两年，随着前海片区发展提速，招商蛇口又有意扩大自身的资源优势，2020年，招商蛇口宣布购买南油集团剩余24%股权，加码前海。彼时，招商蛇口提出的收购方案是，以“发行股份+可转债”的方式向深投控购买资产，同时引入平安资管、平安人寿作为战略投资者。但由于当时金融监管趋严，平安最终未能与招商蛇口成行，收购也没了下文。去年，“第三支箭”射出后，招商蛇口率先上车，重启南油收购事项。这次招商蛇口将单独通过发行股份的支付方式，购买南油集团以及招商前海实业股权，根据估算，招商蛇口需要向深投控定增发行股份4.49亿股，向招商投资发展发行1.43亿股。曾有业内人士向媒体指出，“直接向深投控发行股份,比加入平安资管定增募资更直接快捷。”因为后者可能会面临更多的资产并购重组约束条件，重组周期无疑也将更长。若交易完成，深投控集团和招商局投资发展将分别持股招商蛇口5.39%、1.72%。这次重组也意味着招商蛇口引入了大国资平台——深控投作为战略投资，其将成为招商蛇口外部第一大股东。业内认为，引入实力股东有利于更快推进前海地块的开发速度，未来会给估值修复、业绩等方面带来新表现。收购之余，招商蛇口还拟发行股份募集不超过85亿元配套资金，用于10个存量项目的后续开发，补充流动资金及偿还债务，自家人招商局投资发展将参与认购。净利润大滑坡的千亿央企对于这场收购案，招商蛇口显得信心十足，一些投资者对此则反应平平。因为，前海开发玩的是“细水长流”。招商蛇口管理层曾透露，像上图所示的T102-0279、T102-0310地块，自2019年起，6年内分宗完毕，各自总竣工时间为10年。等到完全释放利润价值，大概还需要15年，这无法马上缓解招商蛇口当下“增收不增利”的困境。2022年，招商蛇口全口径销售额近3000亿元，行业规模座次排至第六。另一份业绩预告则显示，其2022年净利润为38至46亿元，同比下滑55.65%-63.36%。虽然仍保持正向盈利，但创下2015年底重组上市以来最低净利记录。对此，招商蛇口列出了几点下滑原因：结转毛利率阶段性下降、计提资产减值准备增加、转让子公司产生的投资收益同比减少等。同处调整的大环境下，相比保利、万科等千亿规模央企，招商蛇口这两年的净利润数据明显受到更大冲击。高压之下，招商蛇口也在主动调整布局策略，具体表现为更聚焦高能级城市，这在拿地和组织架构调整上都有所体现。中指院统计，2022年招商蛇口拿地金额为525亿元，位居行业第五位，主要集中在城市为北京、上海、深圳、杭州、武汉等一二线城市。新年之后，招商蛇口开始对组织架构动刀，将规模不高、货值不多的区域进行整合降级，比如：南通公司调整为上海公司下属事业部、无锡公司调整为苏南公司下属事业部。而一些市场表现较好的城市获得了更多的关注机会，比如，新成立了长沙公司，负责湖南、江西业务。精兵简阵，保证去化，是当下各家房企的生存法则，大央企蛇口也不例外。
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